ЦБ «давит» ипотеку: чем не угодили регулятору ипотечники с низким первоначальным взносом

Ограничили то, что и так ограничено?

Середина лета уже традиционно становится неприятным временем для застройщиков и тех, кто собирается купить жильё в ипотеку: в 2024 году с 1 июля прекратилась программа массовой льготной ипотеки, а с 1 июля 2025 года ЦБ готовит новые ограничения — теперь количественные.

Регулятор намерен ввести лимиты на выдачу рискованных ипотечных кредитов, в первую очередь для тех заёмщиков, которые имеют первоначальный взнос около 20% и при этом более 80% дохода тратят на обслуживание долга. Какими будут эти лимиты, пока неясно — в беседе с «Известиями» пресс-служба ЦБ сообщила, что их установят исходя из ситуации в экономике и на ипотечном рынке.

Это уже не первые ограничения, который вводит регулятор для рискованных ипотечников: раньше он установил настолько высокие надбавки к коэффициентам рисков для них, что банки сами отказываются от выдачи кредитов, и уже за счёт этого число таких заёмщиков пошло вниз. Теперь же, вероятно, оно снизится ещё больше.

Впрочем, вряд ли процент заёмщиков, которые лишатся возможности взять ипотеку, будет очень большой. Как рассказала в беседе с 78.ru доцент кафедры менеджмента Президентской академии в Санкт-Петербурге Линда Рыжих, пока точные масштабы неясны, ведь лимиты ограничений ЦБ не озвучил, но, исходя из статистики прошлых периодов, можно предположить, что ограничения отсекут около 13–14% потенциальных покупателей.

— Именно такой была доля выдаваемых ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общей совокупности сделок по ипотеке по состоянию на конец 2024 года. При этом общая доля заёмщиков с высоким уровнем показателя долговой нагрузки составила 7%. Я полагаю, что в большей степени это коснётся тех категорий граждан, которые нуждаются в жилье и при этом имеют очень невысокие доходы, а также людей с нестабильным местом работы, — предположила эксперт.

Надо отметить, что уже сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования в России не располагает банки к тому, чтобы выдавать рискованные кредиты, — напротив, они сами ограничивают такую выдачу, рассказала в беседе с 78.ru рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Ставки по рыночной ипотеке запредельно высокие, чтобы её обслуживать, необходим большой и стабильный доход, иначе кредит становится рискованным — а банкам в текущих условиях это совсем не выгодно.

— По факту одобряется лишь половина заявок на ипотеку, как раз по причине либо низкого первоначального взноса, либо большой долговой нагрузки или проблем с кредитной историей потенциального заемщика. При этом среди выдач по рыночной ставке преобладает мини-ипотека, когда те, кто приобретают жильё, добирают недостающую сумму в пределах 30-40% от стоимости объекта, — указала эксперт.

Нельзя сказать, что Центробанк ввёл какие-то запредельно жёсткие ограничения, которые резким и кардинальным образом повлияют на рынок, — по большей части они уже исполняются в добровольном порядке. Зачем же это регулятору?

Новый инструмент

Эксперты сходятся во мнении, что ЦБ благодаря ограничениям получил дополнительный инструмент управления банками. Это в целом подтверждает и тот факт, каким образом регулятор влияет на ипотеку — не непосредственно через людей, которые желают её получить, а именно через кредитные организации.

— Новые ограничения направлены на работу банков, поэтому для потенциальных заёмщиков с минимальным первоначальным взносом или высокой долговой нагрузкой фактически снизится количество банков, в которых они смогут получить одобрение, в рамках конкуренции за клиента банки будут выдавать в том числе и кредиты с большой степенью риска, но в рамках установленных лимитов, — констатировала Татьяна Решетникова.

Сегодня борьба за ипотечного клиента идёт не только между застройщиками, но и между банками, ведь спрос на ипотеку сильно упал на фоне высоких рыночных ставок и высоких цен на жильё, а льготные программы затрагивают не такую большую часть населения, работая точечно. И в ходе этой борьбы банки, вполне вероятно, начнут заходить в чрезмерно рискованные истории — а этого ЦБ допустить не может, потому и действует превентивно.

Однако жёсткого применения нового инструмента можно пока не ждать, уверены эксперты. Более того, до него может и вовсе не дойти, если банки заранее «впечатлятся».

— Вряд ли данный инструмент будет жёстко вводиться, скорее всего, для начала будет вестись профилактическая работа по предупреждению нарушения стандарта, контроль соответствия и лишь потом возможно ограничение по объёмам для банков, допускающих систематические нарушения. Не исключено, что до применения инструмента даже не дойдёт дело, — отметила Татьяна Решетникова.

Линда Рыжих предположила, что всё будет зависеть от эффекта, которого ожидает регулятор. Она указала, что новые ограничения — лишь один из инструментов ЦБ, при этом воздействует он не только на банки, но и в целом на кредитную активность населения. По сути, это только новый этап плановой работы Центробанка с ипотечными заёмщиками с высокой долговой нагрузкой.

— Осуществляется всё это с одной целью — повлиять на рост закредитованности граждан, сдержать её экспансию. Тем самым регулятор создаёт условия для существенного снижения рисков банковской системы в общем и микрофинансовых организаций в частности, — пояснила она.

Центробанк борется с высокой долговой нагрузкой россиян систематически на протяжении не одного года. Особенно яркой эта борьба стала в последнее время, когда ЦБ стал сильно ужимать кредитование, в том числе потребительское, ведь оно сильно разгоняет инфляцию. Льготная ипотека регулятора не устраивала с самого начала, и причины для его недовольства были: именно благодаря ей сильно выросли цены на жильё. Теперь же Центробанк окончательно загоняет ипотеку «под плинтус».

Впрочем, по мнению экспертов, на этом его борьба с ипотекой вполне может завершиться.

— Полагаю, что кредитная активность граждан снизится на фоне реализации данной меры до уровня, приемлемого для регулятора, и этого будет достаточно в среднесрочной перспективе. Я думаю, что дальнейшего ужесточения в системе ипотечного кредитования со стороны Центробанка пока не будет, — предположила Линда Рыжих.

Но не нужно забывать о третьей стороне вопроса — о застройщиках. Неужели они так просто смирятся с падением спроса и никак не попытаются на него повлиять?

Будут искать лазейки

Российский рынок недвижимости горазд на изобретение различного рода инструментов стимулирования спроса, и чем больше ограничительных мер вводится, тем больше тестируется новых инструментов, признала Татьяна Решетникова. Сегодня самым популярным среди них является рассрочка, которая также позволяет частично решить проблему с накоплением достаточного первоначального взноса за время строительства дома. Линда Рыжих, в свою очередь, подтвердила, что рассрочку застройщики, вероятно, станут использовать более активно, чтобы сохранить финансовую устойчивость.

— Единственное, застройщикам необходимо будет более тщательно оценивать долговую нагрузку покупателей, чтобы свести к минимуму риски отказа от ипотеки в будущем и расторжения договора долевого участия, или закладывать в своих финансовых моделях возможности предоставления рассрочки после ввода дома в эксплуатацию, возможно, в виде аренды с последующим выкупом, — рассказала Татьяна Решетникова.

Аренда с выкупом — это лизинг, о котором уже неоднократно говорили на фоне отмены льготной ипотеки. У такой аренды есть как плюсы, так и минусы: с одной стороны, он делает более гибкой возможность выбора, поскольку отказаться от лизинга можно в любой момент, с другой стороны, юридические аспекты лизинга в сфере недвижимости достаточно сырые, да и платежи по нему будут выше. Пока лизинг не слишком распространён на рынке в России, и, может быть, только это его спасает от пристального внимания Центробанка.

Линда Рыжих предположила также развитие формы жилищно-накопительных кооперативов и указала, что если у девелопера есть собственный банк, продвижение схем рассрочки будет для него и удобно, и выгодно.

— С учётом того, что в начале текущего года зафиксировано падение объёмов ввода жилья, для застройщиков такая мера (ограничение ипотеки со стороны ЦБ. — Ред.) принесёт определённые сложности и дополнительные затраты. Тем не менее придётся приспосабливаться к ситуации на рынке, — констатировала она.

А что со спросом?

Как инициатива Центробанка повлияет на спрос и цены? Эксперты уверены: практически никак.

Линда Рыжих отметила, что резкого снижения спроса можно не ждать, ведь более 80% рынка недвижимости сегодня занимает льготная ипотека, а к ней доступ и так ограничен. По рыночной же ипотеке спрос и без того логично низкий из-за запредельной ставки, поэтому потрясениями для рынка новые ограничения не обернутся.

Более того: возможно, на какое-то время спрос даже вырастет, отметила Татьяна Решетникова.

— Любой риск ухудшения или ограничения доступности ипотеки для российского рынка недвижимости срабатывает как катализатор спроса, многие стараются в такие моменты оформить ипотеку, пока её дают и одобряют, поэтому охлаждения ипотечного спроса вряд ли стоит ожидать, — считает она.

Действительно: накануне отмены массовой льготной ипотеки спрос на неё вырос кратно — настолько, что импульса от того подъёма хватает застройщикам до сих пор, чтобы пережить сложные времена. Конечно, новые ограничения не будут таким же большим событием для рынка, но кого-то, возможно, подвигнут заключить договор на ипотеку побыстрее.

Изменения цен на недвижимость эксперты также не прогнозируют. По словам Татьяны Решетниковой, стоимость квадратного метра на первичном рынке продолжит расти в пределах 7-10% на фоне инфляции. Дисконт же будет близок к рекордам.

— Цены, думаю, останутся относительно неизменными (строительные материалы, стоимость труда и другие элементы себестоимости не подешевеют точно, поэтому падения цен наблюдаться не будет). Помимо этого, рынок недвижимости в России всё ещё остаётся привлекательным для инвесторов, что также поддерживает цены на стабильном уровне, — отметила Линда Рыжих.

Единственное жильё, которое может подешеветь, по мнению эксперта, — наименее ликвидное, которое застройщики захотят продать побыстрее. В остальном ждать каких-либо движений в ценах не стоит.

Таким образом, можно констатировать, что инициатива Центробанка мало на что повлияет — разве что сильно закредитованным заёмщикам станет ещё сложнее взять ипотеку, а банкам придётся задуматься перед тем, как входить в рискованные схемы, чтобы повысить спрос на свои продукты. Главное — регулятор получит ещё один инструмент, благодаря которому сможет влиять на рынок. А будет он им пользоваться или нет, зависит от того, как будут себя вести игроки.