Расширение с подвохом: почему «Семейной ипотеке» на вторичку не грозит популярность

Самая доступная программа

«Семейная ипотека» появилась в России достаточно давно: её ввели ещё в 2018 году по инициативе президента РФ Владимира Путина. Однако с тех пор её условия неоднократно корректировались.

Так, изначально она распространялась только на семьи с двумя и более детьми, однако в 2022 году эти ограничения расширили — до 1 июля 2024 года ею могли воспользоваться молодые семьи, в которых до конца 2023 года родился один ребёнок. Но с 10 июля 2024 года условия вновь ужесточились: теперь программа распространяется только на семьи, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет. Раньше возраст ребёнка ограничивался 18 годами.

Тем не менее была и положительная сторона у изменений — программу продлили сразу на 6 лет, до 2030 года. Кроме того, семьям, в которых есть двое и больше детей в возрасте до 18 лет, разрешили приобретать жильё в одном из 35 регионов, среди которых Алтайский край, Севастополь, Кузбасс, Курская область, Адыгея, Калмыкия и другие, или в малых городах.

«Семейная ипотека» выглядит крайне привлекательно, особенно на фоне современного состояния ипотечного рынка. Цены на квартиры улетают ввысь, как и ипотечная ставка, которая повышается вслед за ключевой ставкой Центробанка. После окончания массовой льготной ипотеки 1 июля 2024 года ставка по рыночной ипотечной программе колеблется около 25% — это запретительный уровень для большинства россиян, ведь и переплаты, и ежемесячные платежи с такими ставками запредельны.

А вот «Семейная ипотека» позволяет приобрести жильё по ставке всего лишь 6%. Первоначальный взнос составляет минимум 20,1% от стоимости недвижимости, при этом в общем случае нет ограничений по регионам и населённым пунктам, где она применяется (в отличие, например, от сельской, дальневосточной или арктической ипотеки). Ограничивается только сумма кредита: для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти — 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей.

Раньше было и ещё одно ограничение — приобрести квартиру по этой программе разрешалось только в строящихся домах или новостройках либо можно было использовать ипотечный кредит для строительства или покупки индивидуального дома. Однако теперь это ограничение немного подвинули: как объявили в Минфине 14 марта, было принято решение распространить «Семейную ипотеку» на вторичный рынок. Сделано это по поручению президента РФ Владимира Путина.

— Это важное решение, которое направлено на улучшение жилищных условий российских семей, проживающих в населённых пунктах, где практически не строится новое жильё. Таким образом, мы продолжаем совершенствовать «Семейную ипотеку», делая эту меру поддержки адресной, — отметил заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков.

В словах чиновника есть указание на подвох: новые условия по программе будут доступны далеко не всем. Для кого же расширяется «Семейная ипотека»?

Большое маленькое расширение

Условия расширения «Семейной ипотеки» для 78.ru назвала преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская. Среди ключевых изменений она отметила такие:

1. Сделки по покупке вторичных квартир станут возможны только начиная с 1 апреля 2025 года.

2. Жилые объекты должны находиться в многоквартирных домах, построенных не позже 20 лет назад, и не относиться к категории аварийных.

3. Программа распространяется лишь на определённые города, где активно не ведётся строительство нового жилья (в городе должно строиться не больше двух домов), — список таких населённых пунктов пока не опубликован.

4. Ограничены сделки между близкими родственниками и покупки объектов у юридических лиц, имеющих долю в бизнесе покупателя.

5. Недвижимость, которая ранее была приобретена по «Семейной ипотеке», повторно кредитоваться не сможет.

Конечно, сохраняются и прошлые ограничения — такое расширение условий доступно по-прежнему только для семей с детьми до 6 лет.

Таким образом, под новые условия «Семейной ипотеки» подойдёт не такой уж большой пул жилплощади. Как отметил в беседе с 78.ru ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута, далеко не все населённые пункты смогут соблюсти эти критерии, да и дом подойдёт не каждый.

— Дома должны быть не старше 20 лет, но в тех локациях и местах, где новостройки вообще не строят, вряд ли строили дома в прошедшие 20 лет — всё, что там есть из жилого фонда, сильно старше 20 лет, — указал он.

Хотя, конечно, в ряде регионов такие населённые пункты и дома найдутся, и это создаст для кого-то дополнительные возможности для приобретения жилья, отметил эксперт.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова в беседе с 78.ru уточнила, что под расширение программы не подпадут не только города-миллионники — Москва и Санкт-Петербург, которые и так не участвуют практически ни в каких ипотечных программах с господдержкой, но и Московская и Ленинградская области. Поэтому для семей Петербурга и Ленобласти расширение программы неактуально, придётся довольствоваться новостройками, даже если в конкретном населённом пункте их нет.

Озвучила эксперт и другие проблемы расширения «Семейной ипотеки».

— Выдавать её в первом полугодии будут только в тех городах, где по состоянию на 1 января 2025 года строилось не более двух многоквартирных домов, во втором полугодии отсчёт будет вестись по состоянию на 1 июля, проблемные дома при этом не учитываются. Также есть проблема со стороны банков, которая непонятно как будет решена: сейчас часть банков при выдаче льготных кредитов берут комиссию с застройщиков, а у оставшихся очень низкий уровень одобряемости, — рассказала Татьяна Решетникова.

Всё это сильно ограничивает возможности приобретения жилья по расширенной программе, поэтому эксперты не пророчат ей массовый характер. Из наиболее интересных крупных городов России под неё, вероятно, подойдут такие, как Мурманск, Братск, Орск, Туапсе, Геленджик. Но и это ещё не всё: Дмитрий Ракута предупредил, что озвученные условия могут быть не окончательными.

— Допускаю, что в перспективе могут пересмотреть условия, как смягчить, так и ужесточить. То есть всё будет зависеть от объёма финансирования и от количества сделок, — констатировал он.

С ипотекой сегодня государство обращается крайне аккуратно, ведь всем известно, что именно массовая льготная ипотека разогнала цены на жильё до неприличного уровня, а это в свою очередь взвинтило инфляцию. Не приведёт ли расширение самой популярной из оставшихся программ к её новому витку?

Подорожает, но точечно

Вряд ли расширение «Семейной ипотеки» окажет глобальное влияние на рынок недвижимости в России, уверены опрошенные 78.ru эксперты.

— С одной стороны, покупатели получат больше вариантов выбора, а с другой, это усилит конкуренцию между застройщиками и владельцами вторичного жилья. Расширение программы семейной ипотеки призвано облегчить доступ к жилью для большего числа семей, оно также несёт риски увеличения цен на недвижимость, особенно на вторичный рынок, — предупредила Екатерина Подольская.

Однако специалисты по недвижимости не разделяют этих опасений. По их мнению, большая ограниченность, жёсткие требования как к домам, где можно приобрести квартиру, так и к населённым пунктам не позволят таким покупкам стать массовыми. Единственный вариант — локально в той или иной местности, которая подходит под новые условия, цены действительно могут немного вырасти на фоне повышения спроса.

— Цены в конкретных домах вырастут, а в соседнем доме цена будет такая же, как и была раньше. Могут подорожать точечные проекты на вторичном рынке. <…> Как только продавцы в конкретном жилом комплексе или доме поймут, что спрос активный, они, конечно, будут поднимать цену, но сильно, глобально расширение «Семейной ипотеки» на вторичный рынок нас не коснётся, — описал возможную ситуацию Дмитрий Ракута.

Такого же мнения придерживается и Татьяна Решетникова: она подтвердила, что запуск расширения программы вряд ли спровоцирует рост средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке — за исключением конкретных объектов и городов, подпадающих под новые условия.

— Идеальный вариант приобретать квартиры в таких городах на старте программы, пока рынок не успел отреагировать на изменение спроса, — посоветовала она. Дмитрий Ракута присоединился к этому совету.

Теперь понятно, почему против расширения «Семейной ипотеки» не стал возражать Центробанк, хотя он обычно воспринимает подобные движения болезненно — ведь они сулят ему новые проблемы с регулированием инфляции. Несмотря на, казалось бы, радикальное расширение программы, на деле её условия достаточно узкие, подойдут небольшому количеству людей и ещё меньшему числу домов и городов. И раз спрос не грозит резко вырасти, значит, и ЦБ не будет на этот счёт беспокоиться.

Тем не менее какому-то количеству семей новые условия помогут обзавестись жильём по приемлемой ставке, и это уже плюс, учитывая глобальные проблемы в России с рождаемостью. А жителям крупных городов и регионов-лидеров вроде Москвы или Ленобласти стоит присмотреться к соседям: может быть, имеет смысл приобрести квартиру там вместо безнадёжной погони за «золотыми» квадратными метрами в обеих столицах?