Когда пациент в коме-2: какие инструменты ещё способны заменить классическую ипотеку

В декабре перед знаковым заседанием ЦБ, когда регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 21%, в федеральных СМИ появилась шоковая новость о том, что некоторые банки начали выдавать ипотечные продукты под 100% годовых. Об этом сообщил заместитель министра финансов Иван Чебесков.

В стремлении искусственно замедлить выдачу жилищных кредитов банки начали вводить дополнительные комиссии и увеличивать первоначальный взнос.

При этом в декабре 2023-го размер ключевой ставки составлял 7,5%. Тогда, ипотечный портфель ежегодно показывал прирост на 35—37%, подсчитали в Российской гильдии риелторов. По итогам 2024-го темпы затормозились до 15%, и в целом произошло ужесточение правил игры. Но кто-то всё-таки нуждается в улучшении жилищных условиях и активно интересуется альтернативой классических ипотечных продуктов. Рассказываем о ещё четырёх способах, кроме рассрочек от застройщика, траншевой ипотеки, лизинга и аренды с правом выкупа.

Жилищные кооперативы

Классические жилищно-строительные кооперативы были на пике популярности в СССР и в 90-е года прошлого века. Но в «нулевые» этот механизм дискредитировал себя из-за мошенников, наплодивших огромное количество обманутых пайщиков.

Долгие годы народные избранники пытались жилищные кооперативы (ЖК) реабилитировать и приспособить к текущим экономическим реалиям. Предлагались различные инициативы.

Как, например, заверял в октябре председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, до конца 2024-го должен быть принят закон о жилищно-накопительных вкладах. Но пока об этом ничего не слышно.

Как поясняет председатель комитета по ипотеке РГР Юлия Максимович, такой инструмент привлекает некоторых россиян из-за отсутствия необходимости собирать документы для проверки кредитных историй и жёстких требований к кандидатам.

Это возможность проживать в «квадратах» с правом регистрации (прописки) до полной выплаты суммы.

В кооперативах нет фиксированного ежемесячного платежа, и это выгоднее, чем ипотека, если стоимость «квадрата» в целом по рынку растёт незначительно. Пайщики имеют право участвовать в строительстве и эксплуатации дома, выбирать подрядчиков.

А сам пай, в случае, если человек принимает решение о выходе из кооператива, возвращается.

При такой схеме проще сменить застройщика в случае его банкротства. Собственно, многие проблемные объекты в Ленобласти и достраивались с их переводом на ЖК.

Но есть у них и серьёзные минусы. Право на собственность «квадратов» зарегистрируют лишь после полной выплаты пая. А это порождает порочную практику, когда квартира может быть перепродана несколько раз, так как регистрации нет.

К тому же кооператив нельзя привлечь к ответственности за срыв сроков строительства или некачественное жильё.

Квартиры можно лишиться, если просрочить платежи несколько раз. При выходе из ЖК вступительный и членские взносы не возвращаются. Плюс само строительство обойдётся пайщикам очень дорого, если к дому надо тянуть коммуникации и он расположен на отшибе.

Вместе с тем, кредитный брокер Александр Бида, считает, что через два-три года кооперативы станут популярными у россиян, а недостатки такого механизма обкатают и устранят.

Trade-in

Как рассказывает риелтор «МАКРОМИРа» Ольга Горбач, trade-in пользовался спросом до старта программ льготной ипотеки. Тогда практически все крупные застройщики его предлагали. Суть в том, что девелопер, привлекая собственных специалистов или нанимая риелторов, за клиента продаёт его жильё на «вторичке», и эта сумма идёт в зачёт нового жилья.

— Одно время на trade-in делала ставку ЛСР. Сейчас крупное подразделение есть у КВС. Думаю, такой механизм сейчас, с учётом ухода льготной ипотеки, опять начнет набирать популярность, — прогнозирует Ольга Горбач.

Юлия Максимович обращает внимание на то, что для клиента это гарантия безопасности при продаже жилья. Сделку поводит не он сам, то есть шансы нарваться на мошенников крайне малы.

— Чаще всего это бесплатная услуга. Но, как всегда, надо внимательно читать договор, — призывает Юлия Максимович.

По её словам, к «подводным камням» trade-in жёсткие сроки по времени продаж, как правило, на это отводится 60 дней, и так называемая «ликвидационная стоимость». Она часто не устраивает клиентов.

Как разъясняет Ольга Горбач, ликвидационная стоимость привязана к кадастру. И обычно она на 20% выше кадастровой, но на 20—30% ниже рыночной. Иногда застройщики или их оценщики могут не учитывать и тот факт, что старая квартира находится в доме у метро, а новостройка — на вновь застраиваемых территориях, где подземки ждать ещё годами.

Комбо ипотека

По сравнению с жилищными кооперативами и trade-in это сравнительно новый инструмент. В подобной схеме часть средств берётся с использованием льготных программ, а ещё одна — недостающая — по коммерческим ставкам. Затем банк считает среднеарифметическую ставку.

Сейчас этот вариант доступен для семейной и it-ипотеки. Он подходит как для покупки жилья в многоквартирном доме, так и строительства в частном секторе. Сделка оформляется несколькими кредитными договорами.

Как рассказывает Юлия Максимович, по семейной ипотеке для Петербурга, Москвы, Ленинградской и Московской областей максимальные суммы кредита можно увеличить с 12 до 30 млн рублей. По it для этих же субъектов с 9 до 18 млн рублей.

— Например, человек накопил 10 млн, он может продать старую недвижимость за 15 млн, но ещё 5 не хватает. Это идеально работает, впрочем, даже не для семейной, а it-ипотеки. Но другое дело в том, что она сейчас в принципе проседает, спрос там пока выбран, — рассуждает Ольга Горбач.

Недостатком комбо ипотеки стоит называть то, что её запрещено использовать для приобретения элитного жилья. А к нему теперь иногда относятся и премиум, а также комфорт сегмент.

Ипотека для беременных

Это «ноу-хау» появилось совсем недавно и только начинает «обкатываться». Но, как и лизинг, этот инструмент называют крайне сомнительным. В его рамках банк договаривается с женщиной в положении о предоставлении рассрочки до момента рождения ребёнка, а с его появлением на свет — с переходом на ставки по семейной ипотеке.

— Здесь проблема заключается в том, что нельзя досконально учесть все детали: дату родов, их последствия, их тяжесть и т. д. Здоровье женщины может серьезно измениться. Это может найти отражение на финансовом состоянии клиента, а затем и кредитной истории в целом, — рассуждает Юлия Максимович.

По её словам, были прецеденты, когда в итоге при неблагополучных стечениях обстоятельств первоначальный взнос после рождения ребёнка возрастал задним числом на… 50%, а бумаги уже были подписаны.

Александр Бида также не рекомендует связываться с ипотекой для беременных. По его словам, есть риски, что в какой-то момент лимиты банков по семейной ипотеке окажутся исчерпанными, а условия программы на уровне государственных решений будут изменены.

— Эта та ситуация, когда, к сожалению, никто никому ничего не гарантирует, — признал эксперт.

При этом, по данным Ольги Горбач, та же рассрочка на период до рождения ребёнка обычно на 15—20% выше средней по рынку.

Узнать о плюсах и минусах рассрочки от застройщика, траншевой ипотеки, лизинге и аренды с правом выкупа можно здесь.