Сдадут или отберут: что делать с зарубежной недвижимостью россиянам?
Теперь без скидок
Долгие годы в России действовал принцип двойного налогооблажения для собственников недвижимости за рубежом. Грубо говоря, механизм сводился к тому, что налоги на «квадраты» платили в какой-то одной стране или в обеих, но с серьёзным дисконтом.
На фоне ухудшающихся отношений с недружественными странами Минфин задумался об отмене этого принципа. В августе 2023-го вышел указ президента РФ № 585, который инициативу воплотил в жизнь.
В списке оказалась, в том числе Германия, где один россиянин долгое время сдавал в аренду коммерческие помещения, а его доходы поступали на иностранный счёт в зарубежном банке. Теперь к нему пришли российские налоговики и выписали крупный штраф в 40% от стоимости имущества.
Как считают эксперты, такое как раз и стало возможно из-за отмены механизма двойного налогообложения для недружественных стран. В списке, кстати, есть и Финляндия, где с весны 2024 года россиянам хотят вообще запретить покупать «квадраты» в принципе, а недавно разгорелся скандал с изъятием квартиры у народной артистки РСФСР Лидии Федосеевой-Шукшиной из-за долгов по «коммуналке». Но всё может быть далеко не так очевидно, отмечают эксперты.
Кто-то «сдал»?
Как подчёркивают все эксперты, в истории с владельцем коммерческой недвижимости в Германии много чего неясно, есть нюансы, в которых в состоянии разобраться только профессионалы, но с большой долей вероятности на него… донесли. Либо частник, либо даже организация.
Кредитный и ипотечный брокер Александр Бида считает, что у собственника, видимо, отсутствовал статус ИП или самозанятого, необходимые для коммерческой деятельности. Также он мог и не сообщить российским налоговикам о своём заграничном имуществе и иностранных счетах, хотя был обязан сделать это по закону.
Такой же версии придерживается глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина.
— Скорее всего, собственник в принципе не платил налоги в России. Так могло происходить из-за действия законодательства о двойном налогообложении. При этом владелец таких «квадратов» должен был уведомлять отечественных налоговиков о наличии заграничного имущества.
При этом в конце лета прошлого года был принят указ президента РФ № 585 о приостановке действия отдельных положений по двойному налогообложению в отношении недружественных стран. Германия в этом списке есть. Возможно, это и повлияло на позицию налоговиков, — рассуждает она и напоминает, что декларировать свои доходы от аренды недвижимости — обязанность собственника.
Юрист в сфере ЖКХ Кирилл Захарян говорит о том, что надо разбираться был ли собственник резидентом РФ или Германии.
— Если мы говорим о статусе резидента РФ, то и налоги он должен платить на Родине. А для этого он должен был уведомить налоговиков о наличии зарубежной собственности и счетов. Возможно, такая обязанность исполнена не была, и тогда это классическая история: «заплати налоги — спи спокойно». Также можно предположить, что произошёл какой-то обмен информацией между российскими и германскими силовиками, — отмечает эксперт.
Сергей Бобашев — руководитель проекта LifeDeluxe — припоминает историю, когда один крупный западный сервис по аренде недвижимости просто… сдал налоговикам Франции полную информацию о своих клиентах, и тем в итоге пришли крупные штрафы.
Проще бросить?
В кейсе с Лидии Федосеевой-Шукшиной эксперты также призывают не делать поспешных выводов.
Екатерина Лапина разъясняет, что в Финляндии нет института собственности в том его варианте, к которому привыкли и как его понимают россияне. Там имущество сдаётся по сути в аренду на 49 лет порой за минимальную плату.
— И здесь надо упомянуть второй важный момент. В Суоми к коммунальным и иным жилищным платежам относятся крайне жёстко. То есть, варианта, как в России, когда ты 2 года и 10 месяцев не вносил квартплату за то же единственное жильё, а затем за один месяц заплатил, и отсчёт начинается по-новому, в принципе не существует, — констатирует она.
По словам Екатерины Лапиной, малейшая просрочка даже для собственника с хорошей до этого платёжной дисциплиной может привести к утрате «квадратов», а, точнее, разрыву договора аренды. А платить сейчас вовремя с учётом существующих геополитических реалий россиянам крайне сложно.
— Поэтому даже в нашей практике уже встречались прецеденты таких изъятий на примере петербуржцев. И во многих случаях такие собственники даже не пытались хоть как-то попробовать отстоять «квадраты», так как понимали: расходы на юристов и судебные разбирательства будут колоссальными и несопоставимыми со стоимостью недвижимости.
По моим ощущениям, сейчас на риск с покупкой недвижимости в Финляндии идут очень немногие. Так что если объект находится ещё в стройке, то его не отнимут, но опять же надо вносить все платежи вовремя. И только тогда проблем не возникнет, — отмечает Екатерина Лапина.
Кирилл Захарян добавляет, что коммуналка в Финляндии и Эстонии одна из самых дорогих в Европе. Так, за три-пять лет её оплаты может набежать такая же сумма, как и стоимость жилплощади.
Сергей Бобашев добавляет, что в Суоми существуют и крайне жёсткие требования к строительству. Например, если человек приобретает участок, чтобы построить дом и не завершает строительство через отведённые на это 10 лет, землю изымают.
Есть там и требования по достаточно высокому классу энергоэффективности, и выполнить их при разработке проекта могут несколько компаний на всю страну.
— На само строительство дома также необходимо разрешение. И эта процедура намного более тяжёлая, чем в России. Поэтому жильё и участки в Финляндии многие ещё и до февраля 2022 года просто бросали, осознав после покупки реальную цену стройки и содержания имущества, — признаёт он.
А как там на самом деле
Жительница Хельсинки, журналист в сфере экономики, Вероника Пеннонен рассказала, как на самом деле обстоит ситуация в сфере ЖКХ в Финляндии. Так, аренда земли под строительство индивидуального дома действительно заключается на 49 лет. Так же как и арендуется жилищно-строительным кооперативов земельный участок под МКД. А участники этого кооператива получают в итоге акции, которые позволяют занимать определённый процент площади в объекте, а не напрямую «квадраты».
— Нет у нас и того, что россияне привыкли называть квартплатой. Это и традиционные для них услуги и ресурсы, а также, например, такие вещи, как помывка близлежащих к дому тротуаров, уборка там мусора, страховые взносы, услуги почты и т. д. — рассказывает Вероника Пеннонен.
Раз в год устраивается собрание жильцов, на котором представляются данные, сколько конкретно и за что заплатила каждая квартира, в частности. Кого-то ругают, кому-то раздают плюшки. Человек может не заплатить один раз, второй, но на таком собрании у него всегда спросят, почему образовались долги.
— Есть и такое понятие, как устав дома. В этом документе может быть, например, прописано, что нельзя принимать душ после 21:00 и до 09:00. И если кто-то предписание нарушит, то будет очень серьёзное нарушение. А донести могут соседи.
И вот на собрании собственников акций может быть принято решение об изъятии собственности за долги или такие вот нарушения устава, — подчёркивает Вероника Пеннонен.
По её мнению, в отношении Федосеевой-Шукшиной могло быть и ещё одно обстоятельство. Собственники могли принять решение о замене старых труб, потому что страховщики уже отказываются работать с объектом. Тогда каждому конкретному собственнику говорят, какую сумму надо внести. Для квартиры на 70 «квадратов» это будет стоить около 50 тыс. евро. Если собственник откажется, сославшись, что у него нет таких денег, то ему предложат оплатить за 2-3 раза.
— И если снова поступит отказ, то квартиру предложат продать. При этом в уставе может быть пункт о том, кто недвижимость имеет право приобрести в приоритетном порядке и за какую стоимость. То есть, её ещё и не продать, кому хочется, и не по всякой цене, — добавляет Вероника Пеннонен.
На свой страх и риск
Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова подчёркивает, что в 2024 году россияне, владеющие недвижимостью за границей и получающие доход от её аренды, сталкиваются с рядом вызовов.
В условиях отсутствия чёткого регулирования и противоречивой судебной практики, ситуация вокруг вопроса валютных операций и налогов становится всё более запутанной.
— На одной чаше весов — штрафы ФНС в размере до 40% от суммы, которую можно квалифицировать как незаконную валютную операцию. На другой — риски для владельцев как коммерческой, так и жилой недвижимости за рубежом, — добавляет она.
По мнению Екатерины Поздняковой, с одной стороны, практика налогообложения и взимание штрафов за недекларирование зарубежных счетов и доходов с них может побудить собственников скрывать свои финансовые операции, что несёт в себе дополнительные риски. С другой — если налоговая политика и подход к валютным операциям не изменятся, и судебная практика закрепит нынешний порядок взысканий, то владельцам недвижимости за границей придётся серьёзно задуматься о законности и безопасности своих доходов.
— Реальность такова, что арендодатели могут столкнуться со штрафами до 40% за валютные операции, произведённые в течение последних двух лет, если их действия будут признаны нарушением. Это создаёт дополнительную неопределённость и требует от владельцев недвижимости за рубежом особого внимания к управлению своими финансовыми потоками и налоговым обязательствам, — признаёт Позднякова.
В этой ситуации желающим заработать на сдаче в аренду зарубежной недвижимости важно осознавать все риски и нюансы. Необходимо следить за изменениями в законодательстве и судебной практике, а также рассматривать возможность привлечения квалифицированных юристов и налоговых консультантов для минимизации рисков и оптимизации налоговой нагрузки.
Как заключает Екатерина Позднякова, вопреки вызовам, возможность получения доходов остаётся, но требует более внимательного и осмотрительного подхода. Пользователи социальных сетей думают иначе. «Это только начало. Дальше будет только интересней», — рассуждает один из них.
