Иди в баню: чем обернётся покупка и аренда квартир без удобств для петербуржцев?

О том, что свыше 300 тыс. петербуржцев живут в жилье без полноценных ванных комнат, рассказал в ЗакСе вице-губернатор Кирилл Поляков. В основном, речь идёт о коммуналках в центре, где большинство жильцов — пожилые люди старше 65 лет, но 7% — это дети.

Чиновник пообещал, что в 2023 году появится программа восстановления городских бань. В неё включат сначала объекты, находящиеся в наиболее неудовлетворительном состоянии. Но о конкретных суммах пока речи не идёт.

Как отмечают риэлторы, порой такое жильё за счёт более низких цен даже представляет конкуренцию «квадратам» со всеми удобствами. 78.ru разбирался, кто и почему готов идти на риск.

Формально без ванны

Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин вспоминает, что 95% квартир без ванн, которые он продавал, это коммунальные квартиры.

— Такие объекты были коммуналками, остаются коммуналками и будут коммуналками в ближайшее десятилетие. Думаю, что все эти тысячи квартир без ванн, о которых говорят власти, — это действующие коммуналки. Отдельные квартиры, которые были выкуплены одной семьёй, давно уже обустроены ваннами, — констатировал он.

Алексей Лякин приводит пример семьи, купившей жильё без ванны, но изначально намеревавшуюся её установить или обустроить душевую, что в итоге и было сделано. Но по бумагам для государства объект по-прежнему является квартирой без части коммунальных удобств.

— Эти квартиры дешевле, чем аналоги с атрибутом. Но разница несущественная, так как люди, если покупают квартиру в старом фонде, понимают, что придётся делать ремонт, — привёл эксперт основную причину интереса к такому продукту.

От себя напомним: незаконные перепланировки караются по закону, дело может дойти даже до уголовной ответственности.

Несговорчивые соседи

Как считает юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко, если тщательно заняться вопросом, то согласовать такую перепланировку технически можно, хотя это потребует времени и денег, и всегда будут те или иные нюансы.

В классической коммуналке собственникам принадлежат доли, а не конкретные объекты. Отсюда вступает в силу требование о согласии на проведение перепланировки всех владельцев долей.

— Кто-то может выступить против по личным соображениям, а кто-то захочет воспользоваться положением в корыстных целях. Некоторые соседи могут вести асоциальный образ жизни, а кого-то просто нельзя найти физически. Опять же кто-то может заявить: у меня просто нет денег, вы выступаете с инициативой, вы и делайте всё за свой счёт, — отметила она.

Есть и определённые требования к перепланировкам: мокрые зоны не должны располагаться над жилыми помещениями. То есть, по существу, речь идёт о кухнях и коридорах. И если они маленькие по площади, ванна займёт все «квадраты», и это уменьшает шансы на улучшения.

— И, естественно, перепланировки необходимо будет согласовать в администрации района. Сама эта процедура бесплатна для собственника, но чтобы её запустить, требуется проект. За это деньги берут, и не маленькие: расценки начинаются от 80—100 тыс. рублей. На процедуру обычно уходит от трёх месяцев, но она может занять и больше времени в зависимости от сложности перепланировки, — отметила Анна Горбенко.

Как добавил юрист в сфере ЖКХ Кирилл Захарян, нередки ситуации, когда действительно кто-то из собственников отказывается в финансировании установки ванны, а затем претендует на пользование ею.

— Отказать по закону такому человеку нельзя. Сооружение появилось в рамках общего имущества, — констатирует он.

Не для семейных?

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер отмечает, «квадраты» в подобном жилье стоят на 10—15% меньше, чем в одних и тех же локациях в среднем по рынку. Покупатели часто морально готовы: придётся вложиться в переустройство.

— Но это всё равно меньшие деньги, чем те, которые продавцы предлагают за полноценные объекты. Другое дело, что такие коммуналки в основном используются под бизнес по покомнатной сдачи объектов в аренду. И здесь рентабельность выше, чем, если сдавать отдельно целую квартиру, — полагает он.

Специалист по недвижимости «Макромира» Ольга Горбач напоминает, что жильё без ванн в основном располагается в центре, в шаговой доступности от метро и этим, прежде всего, привлекает покупателей или арендаторов. Да, «квадрат» там будет стоить меньше, но комната будет больше по площади.

— То есть, если мы говорим о серии «корабли», тот там 11-метровый лот уйдет за 1,5-1,6 млн рублей, но за эти же деньги на Нейшлотском переулке, в локации около «Универгмага Кировский», можно найти комнату уже в 18 метров. Жильё без ванн — это специфический товар, на любителя. Им, по моему опыту, не интересуются семьи с детьми, те, кто привык жить в отдельных квартирах со всеми удобствами, — полагает она.

По словам эксперта, такое жильё в основном подходит для инвесторов-одиночек, уже принявших для себя решение о постепенном и по мере возможности расселении коммуналки.

Что касается имеющихся жильцов, то они живут скорее по привычке и сами ничего не хотят менять. Им удобно, что всё есть в шаговой доступности: та же баня, в которую они, условно говоря, привыкли десятилетиями ходить по вторникам или субботами.

Отметим, что петербургским баням, оказывающим услуги льготникам, малоимущим и проживающим в неблагоустроенном жилищном фонде, бюджет Петербурга предоставляет субсидии, но в обмен устанавливает предельную стоимость услуг. Так, помывка в отделении 1-го разряда сейчас обходятся в 60 рублей за 1,5 часа, а в отделении 2-го разряда — в 45 рублей за то же время. Но, естественно, это именно льготные категории горожан, а не те же арендаторы.

В коммерческих банях расценки намного выше. Где-то в будни расценки начинаются от 500 рублей за два часа, но это предусмотрено для тех, у кого есть карты постоянных клиентов. В выходные речь идёт уже 1500 рублей, суммы растут и после 20:00.