Купить нельзя ждать: цены на квартиры скоро упадут из-за отмены льготной ипотеки?

Первичный рынок растёт, несмотря ни на что

Рынок недвижимости сейчас находится в подвешенном состоянии: с одной стороны, Центробанк наконец продавил отмену массовой льготной ипотеки и ужесточение условий по семейной и IT-программе, а впереди маячит ужесточение условий и по сельской ипотеке; с другой стороны, девелоперы пока не демонстрируют особого беспокойства по этому поводу. Так, в Петербурге и Ленобласти в 2024 году они приобрели земли под жилое строительство на одну из максимальных сумм за последнее десятилетие, то есть застройщики не ждут снижения интереса к покупке недвижимости как минимум на горизонте трёх-пяти лет.

— Отмена льготной ипотеки действительно может повлиять на спрос на жильё, однако девелоперы продолжают активно покупать землю под застройку даже в условиях изменения ипотечной политики. Это связано с тем, что застройщики планируют свои проекты на несколько лет вперёд, очевидно, что условия на рынке изменятся, и это будет служить хорошей инвестицией на будущее. Ограничения по ипотекам с государственной поддержкой сохранят спрос на жильё в большинстве регионов, где ограничения не такие существенные, как в Санкт-Петербурге и Москве, — прокомментировала ситуацию в разговоре с 78.ru преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.

Эксперт отметила, что застройщики сегодня рассматривают для себя новые проекты в разных городах, привлекая инвестиции в регионы. Это наглядно видно на примере Ленобласти: поскольку большая часть оставшихся программ ипотеки на Санкт-Петербург не распространяется, а жильё в Северной столице стоит заоблачных денег, застройщики активно скупают землю в области — так, две из трёх крупнейших сделок 2024 года приходятся на деревню Михайловка в Лаголовском сельском поселении и деревню Куттузи в Аннинском городском поселении.

Кроме того, по мнению Екатерины Подольской, застройщики могут стремиться диверсифицировать свои активы и минимизировать риски, используя землю для различных типов застройки, например, коммерческой или ИЖС. И если доля коммерческой застройки сильно упала в 2024 году (до 36% от всего объёма сделок), то интерес к ИЖС только растёт на фоне спроса: за половину 2024 года по всей стране россияне оформили в два раза больше ипотечных займов на покупку и строительство домов, а сами загородные дома составили 70% от общего объёма сданного жилья за этот период.

Прямо сейчас у застройщиков нет причин понижать цены на квартиры, пояснили 78.ru эксперты. Дело в том, что бум покупок перед отменой льготной ипотеки позволил им наполнить эскроу-счета и сейчас необходимости в поддержании высокого уровня продаж они не испытывают.

— На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра продолжила расти, увеличившись за прошлый месяц ещё на 0,2%. Ограничения льготных ипотечных программ охладили спрос и затормозили динамику роста цен, но не привели к их снижению. Большинство застройщиков реализовали необходимый для наполнения эскроу-счетов объём квартир на фоне ажиотажного спроса мая-июня, возникшего на фоне изменений льготных программ кредитования с 1 июля текущего года. Поэтому большого смысла в снижении цен на фоне инфляционных рисков в рамках действующей системы проектного финансирования, когда деньги от продажи квартир застройщик получает после сдачи дома в эксплуатацию — нет, плюс рост себестоимости и увеличение затрат на стимулирование спроса, — констатировал в беседе с 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.

По мнению эксперта, до конца года цены будут демонстрировать небольшие колебания, поскольку девелоперы тестируют покупательскую активность. Тем же будут заниматься и собственники квартир на вторичном рынке, однако здесь ситуация несколько иная, нежели на первичном.

Вторичный рынок готов к дисконту

Если рынок первичной недвижимости сегодня перестраивается на новый лад ввиду отмены ряда льготных программ, то вторичная недвижимость этот период адаптации и высокой ключевой ставки уже пережила, констатировал в разговоре с 78.ru эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута.

— Ставка сейчас у нас заградительная, и те продавцы, которые срочно готовы продавать свою недвижимость, делают хорошие дисконты, и здесь нужно просто отслеживать по рынку недвижимости хорошие лоты, где есть срочная продажа, либо, например, объект находится в ипотеке, его нужно продать, и его продают ниже рынка, — указал эксперт.

На вторичную недвижимость никогда не распространялась льготная ипотека и не распространяется сейчас, за исключением особых случаев — регионов с низкой строительной активностью, поселений, где вовсе не строятся новые дома, Дальнего Востока и Арктики и т. д. Это привело к тому, что квартиры на вторичном рынке стали стоить значительно меньше, чем на первичном. Конечно, рост цен на первичном рынке «потянул» за собой и цены на вторичку, однако разрыв в них бывает огромный: одна и та же по характеристикам квартира на первичном рынке может стоить на треть дороже, чем на вторичном.

Поэтому и сейчас тенденции на первичном и вторичном рынках недвижимости разнонаправленные: если на первичном рынке квартиры продолжают дорожать или цены на них, по крайней мере, стагнируют, то на вторичном рынке уже наметился тренд на снижение цен.

— Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке за прошлый месяц снизилась на 3,1%, а средний уровень торга остался на прежнем уровне — порядка 5%. Это произошло за счёт коррекции цен на те объекты, где собственники заинтересованы в срочной продаже и готовы не только делать более высокий дисконт на уровне до 10–15% от начальной цены, но и торговаться с реальными покупателями. Как правило, это те продавцы, которые подобрали вариант для встречной сделки по улучшению жилищных условий или хотят погасить ранее оформленную ипотеку, — констатировал Юрий Изосимов.

Однако это не значит, что цены падают на всём вторичном рынке — напротив, часть собственников предпочитает не поддерживать тренд, а вместо этого сдают квартиры в аренду на время продажи, уточнил эксперт.

— Фактически, если раньше основной спрос форсировали порядка 60% квартир, выставленных на продажу, то теперь активно смотрят около 20% квартир, которые продают ниже рыночной цены и с хорошим дисконтом, — резюмировал он.

Лучше не будет

Опрошенные 78.ru эксперты не склонны поддерживать идею о том, что в будущем цены на жильё существенно снизятся благодаря отмене льготной ипотеке и уменьшению спроса. Даже наоборот: они уверены, что ждать лучших условий, чем сегодня, не стоит.

— Ужесточение кредитной политики и рост ставок по ипотеке могут сделать жильё менее доступным, что снизит спрос. А отмена семейной ипотеки приведёт к выравниванию стоимости первичного и вторичного рынков. В некоторых регионах по-прежнему ощущается нехватка доступного жилья, что может поддерживать высокие цены. Но именно поэтому льготные программы ипотечного кредитования там подходят большему числу граждан, — констатировала Екатерина Подольская.

Отмена семейной ипотеки пока не рассматривается — она продлена до 2030 года, однако некоторые сигналы о том, что и её могут сильно «урезать», уже есть: так, недавно президент поручил кабмину и ЦБ оценить влияние семейной ипотеки на рынок и при необходимости предложить изменения в программу. Учитывая перспективы по ужесточению сельской ипотеки и IT-ипотеку, которую полностью вывели за пределы городов-миллионников, это «зарежет» спрос на первичную недвижимость ещё больше и, соответственно, увеличит шансы на корректировку цен.

Дмитрий Ракута оценил возможность корректировки цен на первичном рынке в пределах 20% — такие показатели могут быть достигнуты за счёт временных акций и скидок, многие из которых тестируются уже сейчас. Поэтому если есть хороший первоначальный взнос или возможность купить квартиру полностью за наличные средства, лучше это сделать сегодня — пока ключевая ставка высокая и сильно влияет на спрос.

— В перспективе всё будет зависеть от ключевой ставки. Как только ключевая ставка станет ниже и ипотека будет доступной, безусловно, пойдёт обратный эффект, когда цены начнут подрастать. Сейчас в условиях дорогой ипотеки цены будут корректироваться и снижаться, а как только ипотека станет более доступной, стоимость квадратного метра у нас подорожает. Поэтому на падающем рынке всегда выгодно покупать. Сейчас период покупателя, но не продавца, — резюмировал эксперт.

Юрий Изосимов в разговоре с 78.ru развернул этот тезис более подробно: он объяснил, что как только денежно-кредитная политика Центробанка станет слабеть, покупательская активность начнёт быстро восстанавливаться из-за накопленного отложенного спроса за период действия высоких ставок. В результате это может привести к очередному витку роста цен.

— Приобретать недвижимость необходимо тогда, когда в этом есть реальная необходимость, она может быть выражена как в потребности в улучшении жилищных условий, так и в инвестиции сбережений. Под каждый индивидуальный случай нужно рассчитывать долговую нагрузку, учитывать перспективы досрочного погашения и рефинансирования и прогнозную динамику цен на приобретаемую недвижимость, а также дополнительные затраты на аренду жилья при откладывании покупки собственного, — подчеркнул эксперт.

Екатерина Подольская в разговоре с 78.ru привела пример: если покупать квартиру на вторичном рынке, скажем, за 10 млн рублей, при первоначальном взносе 2,01 млн рублей, на срок 30 лет и под 21,9% (средний уровень рыночной ипотечной ставки сегодня), то сумма кредита составит 7,99 млн рублей, а ежемесячный платёж — 148,6 тыс. рублей. В то же время при тех же исходных покупка квартиры в новостройке по семейной ипотеке под 6% обойдётся сильно дешевле — всего в 47,9 тыс. рублей в месяц.

— По данным ЦБ, средняя медианная зарплата в России в январе-марте 2024 года составила 64,2 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге она составила 72,5 тыс. рублей. Медианная заработная плата говорит о том, что половина населения получает зарплату меньше этой суммы, а вторая половина больше. По рекомендациям Минфина размер ежемесячного платежа по ипотеке не должен превышать 25% доходов на населения. Отсюда можно сделать выводы, что доступность жилья для населения остаётся низкой. И для государства важно сделать поддержку населения более адресной и исключить спекуляции на рынке недвижимости, — констатировала эксперт.

Недавно председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал, что уже осенью нижняя палата парламента начнёт обсуждение минимум четырёх новых льготных программ ипотеки, однако все они коснутся очень небольшой прослойки россиян: молодых кадров, ценных специалистов, работников промышленности и других. Курс ЦБ на адресные льготные программы не позволит ипотеке развернуться в прежнюю ширь.

Сегодня ключевая ставка находится на уровне 18%, и, как недавно рассказал зампред ЦБ Алексей Заботкин, базовый сценарий не исключает её повышения до 20% до конца года, при этом у Банка России нет «потолка» жёсткости денежно-кредитной политики, чтобы достичь таргета по инфляции. Всё это говорит о том, что период высоких ставок по ипотеке и недоступности жилья может сильно затянуться, — и тем выше будет «отскок» цен, когда он закончится.

Опасные субсидии

Но если нужно приобретать жильё сейчас или в обозримом будущем — то как? Ведь ипотека под 20–22% годовых мало кому доступна, а льготные программы урезают чем дальше, тем больше.

Ответ на этот вопрос дают застройщики вместе с банками: наравне со скидками и акциями они предлагают различные варианты субсидированных и траншевых ипотек. Делают они это потому, что, хотя бум продаж в первой половине года помог им наполнить эскроу-счета, этот процесс нужно продолжать, чтобы были средства на новые проекты.

— Иногда скидки могут быть не такими привлекательными, как кажутся на первый взгляд. Субсидирование ставок по ипотеке всегда связано с увеличением стоимости жилья, что несёт риски для всех участников рынка, и это неоднократно подчеркивал ЦБ. Центральный банк во главе с Эльвирой Набиуллиной считает субсидированную ипотеку и ипотеку траншами высокорискованными. Об этом неоднократно говорилось на пресс-конференциях ЦБ РФ, — констатировала Екатерина Подольская.

Субсидированная ипотека — это ипотека, при которой на первые несколько лет (обычно от года до трёх) застройщик предлагает сниженный процент, при этом дисконт может быть огромным, даже до привычных по льготной ипотеке 8%. Далее ставка возвращается к рыночной. Траншевая ипотека похожа на субсидированную, однако со своей спецификой: сумму за квартиру банк перечисляет траншами, и на каждый транш может быть своя ставка — к примеру, на время строительства она может быть околонулевой, затем постепенно повышаться.

Центробанк действительно не в восторге от этих предложений и регулярно напоминает об их рисках, главный из которых — завышение стоимости недвижимости для компенсации низких ставок, то есть ещё больший разгон цен на жильё. Кроме того, как отметила Екатерина Подольская, не всегда покупатели могут оценить будущую стоимость обслуживания ипотечного кредита.

— Такого рода ипотеки — это относительно новый продукт на рынке, поэтому нюансы по ним недостаточно отработаны в судебной практике. Надо понимать, что появление таких ипотек вовсе не связано с тем, что добренькие банки решили подарить людям возможность купить жильё в условиях высокой ключевой ставки и отмены части льготных ипотек. Кредитные продукты, тем более с таким надёжным обеспечением в виде залога жилья, надо продавать, и банки таким образом стимулируют спрос. Люди, берущие такие ипотеки, могут не до конца взвешивать все риски для себя — как с учётом новизны продукта, так и с учётом низкого уровня финансовой грамотности, — пояснила в беседе с 78.ru эксперт по банкротству компании «Финансово-правовой альянс» Евгения Боднар.

Ещё один из важнейших рисков таких ипотек — искажение сроков кредита, его размера, процентной ставки. Чем дольше срок кредита, тем выше вероятность дефолта, то есть банкротства заёмщика, указала Екатерина Подольская.

— Судя по тому, что количество банкротов в стране из года в год растёт, немногие могут здраво оценить свое экономическое состояние, особенно наперёд. Финансовое положение на момент, когда нужно будет выплачивать основной транш, может ухудшиться. И что будет с ключевой ставкой к тому времени — большой вопрос, и если она останется высокой, то при необходимости может быть сложно рефинансировать траншевый кредит. В итоге будущая долговая нагрузка с такой ипотекой носит для заёмщика довольно непредсказуемый характер, — резюмировала Евгения Боднар.

Многие заёмщики надеются «пересидеть» высокую ключевую ставку на субсидированной ипотеке, а остаток кредита рефинансировать, когда ставка снизится, — однако когда это произойдёт и до какого уровня может опуститься ставка, сейчас никто не возьмётся предсказывать. Может случиться так, что срок субсидированной ипотеки пройдёт, а ключевая ставка не снизится или снизится недостаточно, и человек останется с неподъёмным ежемесячным платежом за сотню тысяч рублей.

Поэтому если и покупать квартиру сегодня, то только при наличии большой части или полностью необходимой суммы, как советовал Дмитрий Ракута, «охотясь» за выгодными предложениями. Или, по совету Юрия Изосимова, внимательно рассчитывать долговую нагрузку и возможности погашения кредита в перспективе.

Или не связываться с покупкой квартиры вовсе — но при этом отдавать себе отчёт, что лучших условий не будет. На протяжении всей новой истории недвижимость в России только дорожает, и рассчитывать на серьёзное падение цен в будущем было бы наивно.