Почему застройщики кинулись скупать землю в Ленобласти и что выгадают покупатели?

Что покупаем?

Застройщики ещё с конца 90-х с пристальным вниманием следили за интересными предложениями по продаже земельных участков. При этом о некоторых сделках по покупке-продаже даже «голых» наделов иногда становилось известно СМИ только через несколько лет. Земельные «банки» девелоперов всегда были тайной за семью печатями. В ряде случаев при сделках требовалось одобрение ФАС, а где-то торги велись через дочерние структуры или так называемые «дочки» застройщиков.

В «нулевые» в Петербурге и приграничных территориях Ленобласти битва шла за землю в Мурино, Кудрово и Буграх. Дешёвые «квадраты» там расхватывались покупателями, как горячие пирожки, но никто не задумывался тогда о наличии там социальной инфраструктуры и транспортной доступности. В итоге эти районы стали нарицательными, и их стали называть гетто.

В «десятые» интерес вернулся к редевелопменту «серого пояса» Петербурга. В пандемию, в 2020-м, была запущена льготная ипотека, разогнавшая за несколько лет маховик цен в крупных мегаполисах. Зато стоимость «квадратов» на прилегающих территориях росла не столь галопирующими темпами.

В разгар ограничений в агломерации Северной столицы и 47 региона, в частности, появился новый тренд. Застройщики начали торговать и перепродавать друг другу землю с уже готовыми проектами и документацией.

Последний бум покупок земельных наделов в Ленобласти пришёлся на 2022 год. Тогда, по данным Nikoliers, девелоперы приобрели 1148 га. На рынок 47 региона вышли такие федеральные игроки, как московские А-101 и «Самолёт». В 2023-м перепродажи в Ленобласти по итогам 11 месяцев того года обвалились до 85 га. Зато в 2024-м, как подсчитали в NF Group, только за полгода в области было уже реализовано 510 га. Из них чуть менее половины приобрёл также федеральный игрок Glorax в Ломоносовском районе, где как раз и работают А-101 и «Самолёт». Разбираемся, станет ли эта локация новыми Мурино и Кудрово.

Годом ранее всё выглядело иначе

Как пояснили в NF Croup, с января по июнь 2024 года застройщики приобрели в Петербурге и Ленобласти более 540 га под строительство жилья и апартаментов.

— Ожидается, что реализация этих проектов пополнит предложение на рынке жилой недвижимости более чем на 3,1 млн «квадратов», — отметили там.

Запомним эту важную цифру.

Так, в частности, в Ленобласти девелоперы выкупили 94% площадей наделов или почти 510 га.

— Годом ранее распределение инвестиций в землю выглядело иначе: 84% от общей площади приобретённой земли располагалось в границах Петербурга. В тот период девелоперами были приобретены нескольких участков под редевелопмент — преимущественно земли «серого пояса», а также крупный участок для комплексного освоения территории в Пушкинском районе города, — отметили в NF Croup.

В этом году, по данным аналитиков компании, в Ленобласти, в частности, из 510 га московский GloraX приобрёл 174 га в деревнях Михайловка (с оценочной стоимость 7—8 млрд рублей) и 47 га в Куттузи (4—5 млрд) Ломоносовского района. И ещё 11 га выкупила уже во Всеволожском районе «Группа Аквилон» (1,5—2 млрд).

— Крупнейшей сделкой по площади стала покупка краснодарским девелопером Dogma 258 га на границе между Пушкинским районом и Ленобластью, — отметили там и добавили, что там стоимость по оценке составила около 1 млрд рублей.

Таким образом, эти три застройщика выкупили 490 га. Кто приобрёл ещё 20 га, в компании уточнить отказались. Также там не прояснили, что за локация конкретно подразумевается под понятием «граница Пушкинского района и Ленобласти».

Эксперты компании Nikoliers итоги первого полугодия 2024-го по пополнению земельных банков пока ещё не подводили. Но там напомнили похожие данные по Ленобласти по прошлым годам. Так, за 11 месяцев 2023 года в 47-м регионе девелоперы выкупили в общей сложности 85 га за 9,3 млрд рублей, что в разы меньше объёмов предыдущих двух лет. В 2022 году под жильё в Ленобласти было приобретено 1148 га (сумма инвестиций оставила 20,7 млрд). В 2021 году — 332 га за 20,5 млрд.

Два года назад главными покупателями выступили также московские А-101 и «Самолёт», работающие частично в Лаголово Ломоносовского района.

Голосуют рублём

Как пояснил партнёр NF Group Станислав Бибик, новая волна интереса девелоперов к пригородным локациям, строительство жилья в которых ведётся преимущественно в формате комплексного освоения территории, наблюдается с 2022 года.

— Смещение географии строительства обусловлено, с одной стороны, сокращением свободного земельного банка в границах города, а с другой — переориентацией покупателей с городских объектов на пригородные, сопоставимые по характеристикам с городским жильём, но более доступные по стоимости. В I полугодии 2024 года 88% от общей приобретённой площади земли пришлось на Ломоносовский район Ленинградской области, — констатировал он.

Примерно также ситуацию с переориентацией покупателей на пригородные локации из-за стоимости «квадрата» комментирует директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По её словам, сейчас увеличивается разница в стоимости «квадратов» в Петербурге и Ленобласти. Если раньше это было 55%, то теперь уже 60%.

Так, в Северной столице за первое полугодие 2024 года цены в масс-маркете выросли на 5% (с 235 до 247 тыс., или плюс 12 тыс. рублей), а в Ленобласти — на 1% (с 147 до 149 тыс., или на 2000 рублей).

Как считает Ольга Трошева, рост стоимости «квадратов» в городе до конца 2024-го составит 7—8% за год. А в 47 регионе из-за конкуренции каких-то существенных толчков в стоимости быть не должно.

При этом в Петербурге имеется существенный тренд на сокращение числа предложений. В целом по всей агломерации оно снизилось с 3 млн «квадратов» до 2,2 в 2023-м, и 1,5 млн в 2024-м. А из 1,5 млн на город сейчас приходится только около 900 тыс. «квадратов».

— Отсюда проявляется тренд, что сегодня интерес к областным территориям очевиден. Мы видим проходящий объём заявленных сделок, приобретений. Хотя и город прирастает, в том числе заКАДовыми территориями. Но, тем не менее, в выводе мы видим в этом полугодии уже 40% в доле объектов Ленобласти. В 2022-м это было 31%. Соответственно, Ленобласть в предложении стабильна, а Петербург снижается, — делает вывод Ольга Трошева.

И вынуждены, и сами рады сэкономить

От себя отметим, что интерес к более дешёвым ленобластным «квадратам» всегда просыпался у покупателей жилья и застройщиков во время экономической нестабильности 2002-го, 2008-го, 2014-го годов. Теперь, правда, девелоперы заверяют, что интерес к 47 региону обусловлен и возможностью реализации более комфортных для проживания проектов.

Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова поясняет: в мегаполисе практически не осталось участков, подходящих для крупных проектов КОТ (комплексное освоение территорий, в более поздней терминологии — комплексное развитие территорий (КРТ) — прим.редакции).

— Создание городской среды, социальной инфраструктуры и условий для развития бизнеса требует больших площадей, которые уже не доступны в городской черте. В результате девелоперы всё чаще обращают внимание на 47 регион как на перспективное направление для своих проектов, — подчёркивает она.

Екатерина Позднякова обращает внимание также на то, что получение разрешений на строительство в Петербурге значительно усложнилось. Несмотря на наличие земли, город предъявляет строгие требования к социальной инфраструктуре, часто превышающие минимальные нормы. Это делает строительство экономически невыгодным. В таких условиях застройщики вынуждены искать альтернативные решения, и Ленобласть оказывается для них привлекательным вариантом.

— Ещё одним моментом является высокая ключевая ставка, которая делает кредиты на покупку участков под строительство дорогими. В связи с этим застройщики часто платят либо метрами в проекте, либо выбирают схемы, которые предполагают поэтапные схемы расчёта, — делится Екатерина Позднякова.

Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов полностью согласен с тем, что Ленобласть — это возможность строительства недорогого, но качественного комплексного мини-города со всей инфраструктурой.

— При этом работает механизм КРТ, ниже чек сделки для конечного покупателя: это будет непосредственная близость от города, но цена несопоставима с проектами, которые находятся в черте Петербурга. Застройщикам интересно реализовывать здесь проекты, поскольку они дают возможность обеспечить финансовые потоки на 5—10 лет вперёд, — констатирует он.

Не волноваться только за продуктовых ретейлеров?

На условиях анонимности собеседники готовы высказать более резкие оценки в адрес новых приобретений застройщиков в Ленобласти. Для того же Ломоносовского района пока не решены проблемы с транспортной доступностью, хотя застройщики и заявляют КОТы. А кроме вышеперечисленных игроков в локации уже работают «ПИК», ГК «Полис».

Аналогичная ситуация складывается и для южных приграничных локаций к Северной столице, которые также активно застраиваются сейчас.

Впрочем, проблем не должно возникнуть с продуктовыми ретейлерами, особенно работающими в формате хард-дискаунтеров.

Как рассказывает независимый консультант по продвижению поставок продуктов питания в торговые сети Михаил Лачугин, многие сети также, как и девелоперы охотятся за лакомыми участками, пристально следят за свободными привлекательными площадями в 47 регионе. Планы по усилению присутствия там вынашивают «К@Б», «Магнит» с его сетью дискаунтеров B1, «Верный» и «Лента» также с магазинами сети эконом-класса.

Падение продаж земли в Ленобласти в 2023-м опять же на условиях анонимности собеседники объясняют тем, что тогда ещё не было определённости с отменой льготной ипотеки. Понимание этого фактора произошло в начале 2024-го. Хотя те же сделки с CloraX могли вынашиваться длительное время.