С какими проблемами может столкнуться новая программа реновации хрущёвок в Петербурге?

О новой городской программе комплексного развития территорий (КРТ) слышали многие петербуржцы. В рамочном варианте она была утверждена законом Петербурга № 444—59 от 29 июня 2022 года. Но разобраться в этом базовом документе пока сложно даже профессионалам рынка недвижимости. Неоднозначные трактовки в городском законе и отсылки к федеральным нормам вызывают как у населения, так и экспертов, многочисленные вопросы. Это уже нашло отражение в поправках в новый Генплан Северной столицы, в которых некоторые петербуржцы требуют и вовсе остановить вторую волну реновации хрущёвок, как программу КРТ успели окрестить в народе. В необходимости её тщательной корректировки уже успели расписаться и депутаты ЗакСа, утверждавшие закон, и чиновники, её готовившие. 78.ru выяснял, какие болевые точки есть у программы и на каких территориях она может найти своих инвесторов.

Сформулировать фразу

Отметим сразу, что в законе речь идёт о многоквартирных домах 1950—1970-х годов типовой постройки и лишь в скобках даётся пояснение: «типа „хрущёвки“ панельные». Эти строения предполагается передавать по договору с городом инвесторам, которые снесут старые здания и возведут на их месте новые.

Отсутствие в документе как раз чёткого термина «хрущёвки» и беспокоит многих петербуржцев. Так как в этом период возводились и дома других серий.

— Прошу сформулировать фразу так, чтобы она более конкретно указывала какие дома подлежат КРТ (аварийные/подлежащие расселению и т.п), а не носила собирательный характер и не притягивала к себе все дома 1957—1970 годов постройки или проектирования, — отмечается в одной из поправок, поданных петербуржцами к проекту нового Генплана.

В разделе корректировок Генплана по Приморскому району пользователи также обращают внимание, что, по их мнению, часть домов по Торжковской улице были ошибочно отнесены к категории «хрущёвок», хотя на самом деле являются не панельными, а «кирпичными».

После того, как строения попадут в программу, для жильцов возможны два варианта развития событий: либо выплата инвестором денежной компенсации за «квадраты», либо получение новой квартиры. Может выйти так, что новое жильё окажется больше по площади, тогда за неё придётся доплатить. Но опять же в документе нет чёткой формулировки, по какой стоимости будет рассчитываться цена «квадрата»: по кадастру или по рынку. В первом варианте, как знают опытные покупатели жилья на вторичке, ценник всегда оказывается ниже. Согласно изначальным разъяснениям чиновников и депутатов, планировалось брать за основу кадастр. Но затем спикер ЗакСа Александр Бельский не исключил, что речь может пойти о рыночной оценке.

Кроме того, в законе не указывается, в каких территориальных границах инвестор будет переселять жителей домов, идущих на реновацию: в пределах всего города, района или муниципального образования. Отсутствие такой конкретики также вызывает крайнее беспокойство у населения.

По мере развития

Важно отметить и то, что в законе сейчас нет конкретного перечня территорий, которые включат в программу.

Здесь стоит вспомнить, как развивались события с первой волной реновации хрущёвок в Петербурге, которую запустили в 2008 году. Её еще называли программой развития застроенных территорий (РЗТ).

Тогда тоже изначально был принят базовый закон, где не было никаких конкретных списков. Перечень кварталов, вошедших в первую волну, появился позже. Его готовили чиновники, горожане обсуждали предложения на общественных слушаниях, а потом списки утверждали депутаты ЗакСа как приложение к законопроекту. Этот документ неоднократно корректировался. И лишь затем состоялись торги, на которых были выбраны победители. Ими стали «Воин В» с двумя территориями в Ульянке и «СПб Реновация» с 22 кварталами. С последней компанией договор в итоге был заключен только в 2010-м году.

Можно предположить, что и в этот раз события также не будут развиваться спешными темпами. Как пообещал Александр Бельский, в Петербурге должен заработать общественный штаб по вопросам реализации нового механизма. В его состав войдут депутаты, члены Общественной палаты, представители районов и активисты. Планируется и организовать встречи с жителями районов, где часть территорий включат в новую программу КРТ.

Впрочем, некоторые горожане убеждены, что списки по второй волне реновации хрущёвок уже существуют. Такие выводы активисты делают на основании изменения параметров разрешённой высоты застройки в сторону её увеличения для ряда городских обжитых кварталов в новом Генплане. Так, например, по мнению чиновников, высотки (более девяти этажей) можно будет теперь стоить в Невском районе на территории, ограниченной улицами Народная, Новосёлов, и Дальневосточный проспект, проспект Большевиков. Сейчас здесь есть высотные жилые дома, но их немного. Зато присутствуют в большом количестве хрущёвки.

В Центральном районе с неожиданным повышением этажности застройки столкнулись жители территории, ограниченной проспектом Бакунина, Перекупным переулком, Невским проспектом и Полтавской улицей. Более подробно о таких корректировках в Генплане можно узнать здесь.

Очаги привлекательности

Опрошенные 78.ru эксперты считают, что вторая волна реновации в Петербурге вполне может найти своих инвесторов. Но многое будет зависеть от того, какие в итоге формулировки появятся в откорректированном законе.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина называет интересными для инвесторов такие локации, как Ржевка, Пискарёвка, «очаги» на Ленинском и Московском проспектах, Краснопутиловской улице, в Купчино.

— Думаю, не для всех локаций эта программа будет «летать». Но успешные варианты тоже будут. Всё зависит от того, на каких условиях инвестору достанется участок и иные составляющие проекта, — подчёркивает она.

Как вспоминает Ольга Шарыгина, на московском рынке реновации работают «ФСК Лидер», «ПИК», «Крост».

— Московские игроки уже давно заинтересованы в Петербурге и ищут интересные проекты. С учетом того, что участков под девелопмент внутри города катастрофически мало либо они стоят ядерно, московские игроки смотрят и на другие возможности — на КРТ, например, — считает она.

Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова вспоминает, что в Москве реновацию взяла на себя государственная строительная компания, которая нанимает генерального подрядчика. Он, в свою очередь, и строит дома.

— На данный момент эта компания, которая возводит дома, занимает второе место по количеству вводимого жилья после компании ПИК. Я абсолютно уверена в том, что это выгодно и иначе бы государство не стало бы этим заниматься. Например, обычно сносились хрущёвки, где на дом приходится несколько десятков квартир, при этом на месте объекта возводится 40-этажный дом с 1000 квартир. При этом место, где появился новый дом — отличное и стоимость квадрата очень высокая. В связи с этим не знаю, почему правительству Петербурга не взять ту же программу у Москвы и не реализовывать в том же формате у себя, — рассуждает Екатерина Сивова.

По её словам, инвесторам будут интересны все территории, которые примыкают к центру города.

Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина: Георгий Патанин называет привлекательной локацию Малой Охты, где буквально через мост располагается Невский проспект, есть станция метро, развитая торгово-развлекательная инфраструктура.

— В связи с этим если эту территорию реновировать, то здесь стоимость квадратного метра может очень сильно вырасти из-за места, — подчёркивает он.

Дьявол в деталях

Как добавляет Георгий Патанин, многое будет зависеть и от того, сколько «квадратов» будет предоставляться снимающим жильё у государства по соцнайму, как быть с коммуналками, которых много в обжитых районах, таких как, Невский, Калининский, Красногвардейский, Московский, Адмиралтейский.

— Если говорить про инвесторов, то при условии, что за трёхкомнатную квартиру площадью 55 кв. м в хрущёвке нужно будет давать аналогичную квартиру по площади в новом доме, то это может быть интересно. А если нужно будет давать с учётом нормативов, то ситуация не очень понятна, особенно в свете наличия коммунальных квартир, — рассуждает Георгий Патанин.

Здесь стоит разъяснить, что согласно федеральному и городскому законодательствам действительно существуют нормативы предоставления жилья очередникам и льготникам. В Северной столице этот показатель составляет 30 «квадратов» для одиноко проживающих и 18 кв. м на каждого члена семьи. В петербургском законе о комплексном развитии территории прописывается, что такие нормы во второй волне реновации должны быть учтены. Но в документе не разъясняется, за чей счет требования предполагается выполнить: государства или жильца. Нет никаких там в принципе и положений по коммуналкам.

В свою очередь, горожан беспокоит то, что за лишние квадраты придётся серьёзно доплачивать, чтобы остаться в своём районе, а не отправляться в другой конец города.

— Когда нам дадут деньги, никто не сможет купить на них равноценную квартиру близко даже к месту нынешнего проживания! Вы видели квартиру в новом доме таким метражом, как в хрущёвке? А у меня нет денег на доплату! Совсем нет! — пишет на странице Невского района в соцсети «ВКонтакте» пользователь под ником «Ирина Величко-Широкорядова».

Глава отдела исследований и консалтинга, партнер IPG.Estate Валерий Трушин согласен с тем, что на доплаты не у всех найдутся деньги.

— Это иллюзия, что люди будут охотно переезжать с того места, где они живут. Если мы возьмём условный район улицы Костюшко, то люди там живут десятилетиями. Они привыкли к этому месту. Соответственно, те, кто хотел изменить свои условия проживания, они озаботились этим раньше и не стали ждать инициативы города и купили квартиру в другом месте. Те же, кто остались, любо не хотят уезжать, либо не имеют такой возможности, — констатирует он.

Здесь горожан можно успокоить, но только отчасти. Из-за галопирующего роста цен на жильё, застройщики стали серьёзно уменьшать площадь квартир. И кухня в шесть «квадратов» как раз из «хрущёвских времён» уже давно стала нормой для многих девелоперов. С другой стороны, цены на первичке рекордно опережают расценки в «хрущёвках».

Околорыночные реалии

Серьёзно сомневаются эксперты и в том, что государство сможет провести рыночную оценку стоимости «квадратов», если такие изменения всё-таки внесут в закон о КРТ.

— Мы видим постепенный переход к рыночной оценке недвижимости. Как один из маркеров — корректировка цен в кадастровой палате. Мы этот процесс наблюдаем последние пару лет. Но сейчас это реализовано не очень корректно, некоторые объекты сильно ниже рынка и наоборот. У нашего кадастра очень большая инерция изменений на федеральном уровне. Это стоит учитывать. Но со временем мы увидим околорыночную оценку. Околорыночную, не более того. И когда это произойдёт — большой вопрос. В этом механизме очень много винтиков, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев.

Георгий Потанин подчёркивает, что рыночная стоимость — понятие не очень точное, так как оценщики могут оценить один и тот же объект по-разному.

— Оценка квартиры оценивается в 3000—5000 рублей, если заказывать у оценочной компании. Как государство на эту рыночную стоимость перейдёт, не очень понятно, так как это субъективная оценка. И собственно для этого появилась кадастровая оценка, — рассуждает он.

Таким образом, даже если это предложение будет реализовано, то у бюджета Петербурга либо инвестора возникнут новые серьёзные дополнительные расходы.